وام مسکن در تمام کشور‌های جهان یکی از مشوق‌ها و تسهیل‌کننده‌هایی است که دولت برای خرید خانه به متقاضیان پرداخت می‌کند، اما این تسهیلات در ایران با موانع و محدودیت‌هایی روبروست که باعث شده با وجود شرایط نامناسب خرید مسکن در کشور، خریداران از دریافت آن منصرف شده و راه‌حل‌های دیگر را جستجو کنند.
یکی از مشکلات موجود در عرصه دریافت وام مسکن، هزینه‌ای است که در همان ابتدا باید برای اوراق تسه پرداخت شود. این در حالی است که از مدتی پیش قیمت اوراق نیز افزایش چشمگیری را تجربه کرده است.
روال قیمت اوراق تسه در تابستان
اوراق تسه در روز انت‌هایی خرداد ۱۴۰۲، بالغ بر ۸۴ هزار و ۷۸۰ تومان ثبت شده و تا آخر تیرماه ۱۴۰۲ تا ۹۱ هزار و ۸۸۷ تومان بالا رفته است. اگر می‌انگین قیمت تسه در نخستین ماه تابستان را ۸۸ هزار تومان در نظر بگیریم، هزینه خرید وام مسکن در آن مقطع نیز ۱۶۸ می‌لیون و ۹۶۰ هزار تومان برآورد می‌شود.
تا روز انت‌هایی ماه بعد یعنی مردادماه ۱۴۰۳، قیمت اوراق تسه مقداری عقب‌نشینی کرده و تا ۸۸ هزار و ۳۲۹ تومان پایین آمده است. اما اگر می‌انگین قیمت تسه در طول مردادماه بررسی شود، می‌توان قیمت اوراق را ۹۰ هزار تومان در نظر گرفت که با دقت به تعداد ۱۹۲۰ عدد اوراق برای وام ۹۶۰ می‌لیون تومانی زوجین در تهران، متقاضیان در نهایت برای دریافت وام باید ۱۷۲ می‌لیون و ۸۰۰ هزار تومان هزینه می‌کردند. قیمت اوراق در روز‌های پایانی تابستان ۱۴۰۲، رشد چندانی را تجربه نکرده و در همان نزدیک به قیمتی ماه قبل، نوسان داشته است.
آغاز مسیر صعودی تسه از ابتدای پاییز
بازدید نمودار قیمت تسه مشخص می‌کند که از اواسط مهرماه به بعد، قیمت تسه تا ۹۶ هزار و ۶۰۰ تومان هم رسیده که با می‌انگین نزدیک به ۹۲ هزار و ۵۰۰ تومانی، قیمت نهایی خرید اوراق نیز تا ۱۷۷ می‌لیون و ۶۰۰ هزار تومان صعود قیمت داشته است.
تا ۳۰ آبان‌ماه باز هم قیمت اوراق تسه روال صعودی را پشت سر گذاشته و از مرز ۱۰۰ هزار تومانی عبور کرده است. سقف قیمت این اوراق در آبان‌ماه، ۱۰۱ هزار و ۹۳۰ تومان ثبت شده و به همان نسبت، هزینه تسهیلات نیز با احتساب می‌انگین این ماه تا نزدیک به ۱۹۰ می‌لیون تومان بالا رفته است.
تا اواخر ماه بعد یعنی آذرماه، قیمت اوراق همچنان بر مدار افزایشی قرار داشته و با صعود قیمت نزدیک به ۱۶ هزار تومانی، هزینه خرید وام مسکن به‌طور می‌انگین تا ۲۱۱ می‌لیون و ۲۰۰ هزار تومان بالا رفته است.
قیمت اوراق تسه در روز جاری نیز به ۱۴۱ هزار و ۵۵۰ تومان رسیده و به این ترتیب، هزینه دریافت وام نیز تا ۲۷۱ می‌لیون و ۷۷۶ هزار تومان افزایش یافته است. در کل، اوراق تسه از انت‌های خرداد تا امروز، نزدیک به ۶۷ درصد افزایش قیمت را تجربه کرده است.
قیاس قیمت مسکن و هزینه خرید وام مسکن
مسئله افزایش بی‌رویه قیمت اوراق تسه و در نتیجه افزایش هزینه دریافت وام مسکن در حالی اتفاق افتاده که متوسط قیمت مسکن تهران تحت تأثیر رکود حاکم بر بازار، طی همین زمان، در کل روندی کاهشی را پشت سر گذاشته است.
بر پایه داده‌های مرکز آمار ایران، متوسط وزنی قیمت مسکن تهران در تیرماه، نزدیک به ۸۳ می‌لیون و ۲۶۹ هزار تومان اعلام شده و با اینکه در ماه بعد نوسان چشمگیری را تجربه نکرده، در آخر تابستان تا ۸۰ می‌لیون و ۸۳۷ هزار تومان پایین آمده است.
یقینا با آغاز پاییز و افزایش نسبی معاملات در بازار، متوسط قیمت مجدد تا ۸۲ می‌لیون و ۸۳۷ هزار تومان در مهرماه رشد کرده است. روندی که چندان پایدار نیست و آمار‌ها حاکی از روال نزولی قیمت در ماه بعد (آبان) است. متوسط وزنی قیمت مسکن تهران طی آبان‌ماه به ۸۰ می‌لیون و ۶۸۰ هزار تومان رسیده است.
آخرین آمار منتشرشده نیز به آذرماه ۱۴۰۲ بازمی‌گردد که متوسط قیمت را ۸۰ می‌لیون و ۲۹۸ هزار تومان اعلام کرده است.
افزایش تقاضای مصرفی و سفته‌بازانه در بازار اوراق تسه
به این ترتیب در حالی که قیمت اوراق تسه در بازه‌ای ۶ ماهه افزایشی ۶۷ درصدی را تجربه کرده، داده‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران مشخص می‌کند، متوسط قیمت مسکن در تهران در همان زمان، کاهشی ۳.۵ درصدی را پشت سر گذاشته است. این تغییرات همزمان در قیمت اوراق و قیمت مسکن حاکی از آن است که با افت قیمت مسکن در ماه‌های قبل، تقاضا نیز در بازار افزایش یافته است.
در کنار تقاضای مصرفی برای این اوراق، یقینا نمی‌توان از تقاضای سفته‌بازانه نیز غافل شد. طی روز‌های اخیر، برخی از کده‌ای بورسی فعال در معاملات اوراق، از خرید و فروش تسه سود کسب کرده‌اند. روز قبل قیمت تسه تا مرز ۱۵۰ هزار تومان هم بالا رفته بود.
ماجرای افزایش قیمت اوراق تسه به زیان مردم و خریدوفروشی‌ای دو سر برد برای بانک مسکن به حساب می‌آید، چون هم به عنوان ناشر اوراق، روی هزینه روزافزون قیمت اوراق تسه سود می‌کند و هم تسهیلاتی با سود و اقساط ماهانه بالا پرداخت می‌کند که آن هم به‌طور جداگانه برای این نهاد سودآور است.
به این دلیل فراهم‌کردن هزینه تسهیلاتی که باید به روال خرید خانه پشتیبانی کند، عملا برای قشر بزرگی از مردم ناممکن شده است. در سمت دیگر نیز، پرداخت اقساط ماهانه این تسهیلات، از حقوق بیش‌تر از نیمی از دهک‌های درآمدی بالا‌تر است.